Что такое доверительное управление недвижимостью

 

Чем опасно доверительное управление недвижимостью?: Суть доверительного управления арендой и риски этой схемы для собственника. Как передать коммерческую недвижимость в доверительное управление? Где заказать услуги по доверительному управлению квартирой? Что делать при некачественном управлении объектами недвижимости?

Как отдать недвижимость в доверительное управление — пошаговая инструкция для новичков

Давайте разберемся с механикой ДУН. Чтобы отдать недвижимость в управление нужно предпринять следующие шаги.

Шаг 1. Выбираем компанию по предоставлению услуг

Первое, с чем нужно определиться — это какой управляющей компании отдать в доверительное управление коммерческую или жилую недвижимость.

Чтобы не прогадать с компанией, уделите внимание следующим пунктам:

  • репутация компании;
  • отзывы;
  • опыт работы на рынке;
  • есть ли жалобы на нее в интернете;
  • судятся ли с компанией собственники недвижимости, и если да, то почему;
  • какие условия предоставляет фирма, возможно ли внести изменения в договор;
  • какое вознаграждение хочет за свои услуги.

Шаг 2. Собираем документы

Для передачи объекта в управление вам понадобится подготовить пакет документов.

Среди них должны быть:

  • документы, подтверждающие ваши имущественные права;
  • паспорт;
  • образец договора для передачи имущества в управление.

Шаг 3. Оплачиваем услуги

В случае передачи недвижимости в доверительное управление услуги компании обычно оплачиваются в виде процента от арендной платы. Процент высчитывается от прибыли, то есть за вычетом расходов на обслуживание объекта.

Шаг 4. Заключаем договор

Договор доверительного управления коммерческой недвижимостью дает управляющему право совершать любые действия, если они в интересах собственника объекта. Ограничить эти права могут лишь законодательство и условия договора.

Договор заключается на срок не более 5 лет. После этого договор можно продлить или прекратить. Также нужно отдельно отметить дату вступления договора в силу. Эта дата может отличаться от даты подписания.

Для арендаторов, коммунальных служб и других третьих лиц договор вступает в силу с момента его государственной регистрации, а не с момента подписания.

Шаг 5. Организовываем систему контроля за исполнителем

В договоре обязательно следует прописать желаемую форму отчетности управляющего перед собственником и регулярность ее предоставления. Также рекомендуем прописать санкции в случае невыполнения. Тогда управляющий не сможет избежать документальных подтверждений доходов и расходов по объекту.

Всегда лучше, если договор составлен не юристами управляющей компании, а независимыми экспертами, защищающими ваши интересы. А перед подписанием договора нужно получить юридическую консультацию. Сделать это можно, как один из удобных вариантов, с помощью компании «Правовед».

Основное преимущество этой фирмы в том, что она работает в режиме онлайн и оказывает профессиональные юридические услуги в круглосуточном режиме. На ресурсе в режиме онлайн доступны более 700 квалифицированных юристов разных отраслей права.

Можете прямо сейчас позвонить по номерам: Москва: 8 (499) 348-93-89; СПб: 8 (812) 602-78-84; бесплатный номер по всем регионам: 8 (804) 333-72-89 и получить бесплатную консультацию опытных юристов. Вопрос можно задать и прямо на сайте компании Правовед.ру. Ответ придет в течение 15 минут.

Читайте также на нашем сайте развернутый материал «Доверительное управление активами».

Доверительное управление недвижимостью: налоги

Налог на имущество

Объект, переданный в управление, облагается налогом на имущество у учредителя (ст. 378 НК РФ). Факт отражения доверенной недвижимости на балансе управляющей компании не является поводом для его обложения налогом.

Налоговая декларация может быть предоставлена самим собственником или управляющим по договоренности сторон.

Базой для исчисления налога является остаточная стоимость имущества (ст. 375 НК РФ). Она рассчитывается управляющей компанией по ее принципам ведения учетной политики. Если у собственника несколько объектов, расположенных в разных регионах, то он обязан уплачивать налог по местоположению каждого.

НДС

Обязанность по его уплате лежит на управляющем. При осуществлении управления доверенным объектом он ведет деятельность от своего имени.

Управляющий может воспользоваться правом на налоговый вычет и уменьшить налогооблагаемую базу. Что касается управляющих на упрощенной системе налогообложения, то они в силу противоречий в обновленном НК РФ могут не уплачивать НДС.

Налог на прибыль

Статья 251 НК РФ не включает доходы, полученные от данного инструмента, поэтому они подлежат налогообложению. Доходы собственника имущества учитываются в статье «Внереализационные доходы», а доходы управляющего — в статье «Доходы от реализации». Что касается расходов управляющего, то ими признаются все расходные статьи за исключением тех, которые возмещаются ему по договору.

Все расходы, связанные с инвестированием, признаются внереализационными у собственника объекта. Если доходы получает не учредитель, а выгодоприобретатель, то расходы учитываются у него. Отметим, что расходы, связанные с выплатой вознаграждения управляющего из полученного дохода, учитываются у собственника, а не выгодоприобретателя.

Налог на прибыль каждой стороной оплачивается квартальными платежами.

Государственная пошлина

Доверительное управление недвижимостью предполагает его регистрацию в госреестре. За данную операцию взимается пошлина в размере 15 тысяч рублей. Она уплачивается обеими сторонами в пропорции 50:50.

Отвечает заместитель директора ООО «Центр правового обслуживания» Лариса Науменко:

Правоотношения по поводу доверительного управления регламентирует гражданское законодательство.

Заключая договор доверительного управления, Вы остаетесь собственником квартиры, а управляющий сможет совершать в отношении квартиры действия, предусмотренные договором и законом, но только в Вашу пользу и в Ваших интересах. Такие правила установлены статьями 209 и 1012 ГК РФ. Иными словами, управляющий сможет сдавать квартиру с Вашего согласия и передавать Вам полученный доход, но не сможет по собственной воле ее продать, подарить и совершить другие действия, в результате которых собственником недвижимости станет иное лицо.

Как выгодно сдать в аренду квартиру в новостройке?

5 обновлений, которые помогут сдать квартиру дороже

Договор доверительного управления недвижимым имуществом подлежит государственной регистрации. При этом предельный срок доверительного управления составляет пять лет.

К минусам указанного вида правоотношений можно отнести снижение прибыли собственника. Услуги управляющего необходимо оплачивать, поэтому снижается доход хозяина квартиры по сравнению с суммами, которые он мог бы получать, сдавая жилье самостоятельно.

Также можно столкнуться со злоупотреблением полномочиями и неправомерными действиями со стороны управляющего. Например, недобросовестный управляющий решит сдавать помещение посуточно без уведомления собственника и получит в результате таких действий большую прибыль, чем предполагалось по условиям соглашения. До собственника в этом случае доход от аренды в полной мере не дойдет.

Для того чтобы обезопасить себя, стоит передавать свое имущество в доверительное управление только проверенным компаниями или ИП, имеющими хорошую репутацию. Договор необходимо заключать с соблюдением правил, установленных главой 52 второй части ГК РФ.

Инструкция для желающих воспользоваться доверительным управлением

Чтобы процесс накопления прошёл гладко и без вовлечения в процесс собственника капитала, лучше найти грамотного управляющего. В этом случае заключается договор, который оговаривает все нюансы действий посредника и исключает мошеннические уловки.

Чтобы передать собственное имущество, активы, денежные средства в доверительное управление, вам понадобится пройти несколько шагов:

  1. Определиться, что именно будет передано посреднику. От этого зависит дальнейший поиск управляющего, сумма его вознаграждения, срок заключения договора и потенциальная прибыль. Важно не передавать в управление те средства, которые могут понадобиться вам в скором времени. Посредники не гарантируют получение дохода, а потому есть возможность остаться без требующихся средств;
  2. Выбираем посредника. Важно найти такую управляющую компанию, название которой на слуху. Она должна обладать отменной репутацией, да к тому же иметь лицензию на предоставляемые услуги. Не стоит доверять собственное имущество сомнительным личностям, именующим себя представителями финансовых компаний. Проверьте все документы, а главное – почитайте отзывы в интернете;
  3. Собираем необходимую документацию. Каждая компания предъявляет свой список. Он зависит от характера дальнейших действий посредника и степени участия в нём владельца капитала;
  4. Заключение договора. Обязательно спрашивайте управляющего, если какой-то пункт соглашения вам непонятен. Фразы не должны восприниматься двояко, а потому при любом сомнении попросите переделать строку договора. Здесь же обратите внимание на срок соглашения, сумму вознаграждения и ваши права. Чаще всего форма договора имеет единый образец, установленный для всех клиентов;
  5. Оплата услуг посредника. Это может быть фиксированная сумма, оплачиваемая сразу после заключения договора или процент от полученного дохода. При возможности выбирайте второй способ оплаты. Он выступает мотивацией управляющего для большего заработка, а значит, и вы получите немалый доход;
  6. Осуществление контроля за деятельностью управляющего. Обратите внимание, чтобы в договоре обязательно был пункт, затрагивающий данный вопрос. Например, посредник может отчитываться о доходах и убытках за оговоренные периоды. Это важно, так как вы сможете определить эффективность управления и своевременно уберечь средства от возможной потери.
Фото 1

Классификация доверительного управления

Услуга доверительного управления набирает популярность: всё больше людей передают собственные средства на выгодных условиях посредникам.

В зависимости от объекта соглашения бывает доверительное управление:

  • Денежными средствами. Вы передаёте собственные средства в управляющую компанию, которая за определённый срок осуществляет наращивание капитала;
  • Ценными бумагами. Если у вас есть пакет из акций или облигаций, управляющий поможет выгодно провести купли-продажу на фондовом рынке;
  • Недвижимостью. Зданиями, сооружениями, земельными участками или целыми комплексами;
  • Активами. Это различные материальные запасы, транспортные средства и прочая собственность предприятий;
  • Имуществом. К примеру, организация может передать посреднику собственное оборудование или авторские права.

По каждому виду собственности будет своя управляющая компания. Универсальные посредники, занимающиеся, к примеру, управлением и деньгами, и недвижимостью сегодня встречается крайне редко.

Если вам необходимо передать в распоряжение ценные бумаги и оборудование, то придётся обращаться в разные компании. Такое разделение связано с узкой специализацией большинства компаний. В них работают профессионалы какой-то одной сферы, познания которых находятся на высоком уровне.

Однако, управлением денежными средствами и ценными бумагами может заниматься одна компания.

Доверительное управление по характеру взаимодействия управляющего и клиента может быть:

  • Полным. В этом случае заключается договор, в котором собственник полностью передаёт инициативу посреднику. За все действия с активами несёт ответственность управляющий. Однако, он не гарантирует получение прибыли, а понесённые убытки по его вине нельзя будет оспорить в суде. Это возможно только в том случае, если вы докажете намеренность его действий, что на практике практически невозможно, особенно если вы не знаете основ этой деятельности;
  • По согласованию. Управляющий информирует клиента о благоприятных моментах рынка для совершения сделок с переданным имуществом. Собственник на своё усмотрение может дать положительный или отрицательный ответ. При этом ответственность за операции ложится на плечи клиента. Если сделка окажется убыточной, то посредник не будет виноват;
  • По приказу. Владелец активов, переданных на доверительное управление, на собственное усмотрение передаёт план действий посреднику. В этом случае право управления посредника ограничено, он не может самостоятельно принимать решения по сделкам с объектом управления.

Большим спросом в нашей стране пользуется полное доверительное управление. По большей части это связано с финансовой неграмотностью и нежеланием вникать в сложные финансовые вопросы.

Доверительное управление деньгами

Передача в доверительное управление денежных средств ещё не является гарантией получения прибыли. При неблагоприятных событиях можно вообще потерять вложенные деньги. Обычно некоторые гарантии получения дохода или возврата средств оговариваются в заключаемом договоре.

В соглашении на управление деньгами может быть указано, что по итогам сделки клиент получает:

  • Определённую гарантированную сумму вложенных средств в процентном соотношении от первоначального капитала + прибыль. Например, при неудачном развитии событий, вам вернётся лишь 70% капитала, а при успешной сделке вы заберёте собственные средства и 13% годовых гарантированно;
  • Сумму вложений в полном объёме + проценты. Сюда можно отнести банковский депозит. Учесть следует лишь ограничения по страхованию вкладов. В одной управляющей компании (в банке) рекомендуется размещать не более 1 400 000 рублей;
  • Непредсказуемый результат сделки. Нет никаких гарантий, о работе посредника можно судить только по предыдущим доходам или убыткам. Это самый рискованный вид доверительного управления, который в случае выигрыша может принести доходность, превышающую 100%.

Целями доверительного управления деньгами являются:

  • Сбережение средств от бесконтрольных трат;
  • Сохранение денежных активов в собственности при процедуре банкротства;
  • Уклонение от уплаты налогов, сокрытие личности собственника денег;
  • Наращение капитала.

Наиболее распространённые способы управления средств:

  • ПИФы;
  • ПАММ-счета.

В обоих случаях вы передаёте средства управляющей компании, которая занимается распределением активов. 

Паевые фонды – наиболее выгодный вариант для владельцев небольших сумм. Если вы не знаете, как получить прибыль с малого капитала, купите несколько паёв, которые затем можно прибыльно продать.

ПИФы позволяют вложить средства в самые разные сферы жизнедеятельности. На ваши деньги, объединённые с другими активами вкладчиков, будет производиться покупка ценных бумаг, осуществляться вложения в фонд недвижимости или поддержка стартапов. Всё зависит от направления деятельности управляющей компании (УК).

ПАММ-счета – распространённый инструмент для инвестиций в фондовый и валютный рынок. Вы открываете специальный счёт, который объединяется со счетами других участников.

Опытный управляющей контролирует размещение всей суммы средств и внимательно следит за процессом. Так как сумма вложений получается внушительная, то и доход может быть соответствующим.

Доверительное управление имуществом

Управление имуществом подразумевает решение целого комплекса задач и зависит от специфики переданного объекта.

Последним может быть:

  • Недвижимость;
  • Исключительные права (например, управление долей в ООО);
  • Ценные бумаги;
  • Движимое имущество;
  • Прочее.

Как видим, спектр управления в данном случае весьма широк. Посредник может распоряжаться в рамках, оговоренным договором, всем имуществом: от ценных бумаг до недвижимых комплексов.

Такие виды управления удобны в тех случаях, если собственник активов отправился на временное проживание в другую страну. За время его отсутствия дела не будут стоять на месте: грамотный специалист (а в большинстве случаев, группа из них) будет распоряжаться имуществом на своё усмотрение или уточняя план действий у клиента.

Передача имущества в доверительное управление часто осуществляется при ведении опеки или признании собственника безвестно отсутствующим. При этом часто имущество находится не в руках правообладателя, а во владении органов опеки.

Здесь управляющим не обязательно будет какая-то организация, чаще – это физическое лицо в роли опекуна. В таком случае управляющий не будет считаться выгодоприобретателем по договору.

Важно понимать, что распоряжение имуществом владельца носит временный характер. К управляющему, согласно закону, не переходит право собственности на активы.

Доверительное управление недвижимостью

При продаже собственной квартиры многие из нас обращаются в риэлторские компании. Это и есть одна из разновидностей доверительного управления недвижимостью.

Подобных посредников на рынке бесчисленное множество, и существуют они давно. Их деятельность построена на заключении договора с клиентом, по результатам которого будет осуществлена продажа недвижимости, аренда или присмотр за ней на время отсутствия владельца.

Управляющая компания в зависимости от предмета соглашения оказывает несколько услуг:

  • Оплату коммунальных платежей;
  • Уборку помещения;
  • Своевременный ремонт;
  • Покупку необходимой мебели, техники и т. д.;
  • Поиск клиента, подходящего на роль покупателя или арендатора;
  • Страхование;
  • Сохранность от посягательств третьих лиц;
  • Решение конфликтных ситуаций с представителями закона или жильцами;
  • Представление интересов собственника в регпалате;
  • Перевод полученных по результатам сделки денежных сумм на счёт владельца недвижимости.

Доверительное управление квартирой, зданием и иной недвижимостью фиксируется в регпалате так же как и обычная сделка купли-продажи. Договор, подписанный на иных условиях, не имеет законной силы.

Если соглашение заключается на срок более одного года, то все действия с недвижимостью также должны регистрироваться в государственном органе.

Доверительное управление ценными бумагами

Если вы хотите заработать на вложениях в акции, то инициативу в этом вопросе можно передать брокерской компании. Она грамотно составит инвестиционный портфель, спрогнозирует возможные риски и доходность.

К примеру, вы можете открыть индивидуальный инвестиционный счёт (ИСС), контроль за средствами на котором, будет вести посредник.

Как известно, акции – это довольно рисковый инструмент фондового рынка, который может лишить собственника вложенных средств за короткий промежуток времени. А если имеется высокий риск, значит, и прибыль может превзойти ожидания. Для действий на фондовом рынке необходимы специальные знания и навыки торговли. Без таковых можно потерять капитал.

Управляющая компания нацелена на сохранение ваших средств и получение дохода с них. При этом часто брокер объединяет вложенные средства клиента с личными. Для владельца капитала – это уверенность в том, что каждая сделка будет осуществляться крайне внимательно: ведь неудача грозит потерей средств и самому трейдеру.

Важное понятие в доверительном управлении ценными бумагами – диверсификация. Необходимо распределить имеющийся капитал среди нескольких инструментов рынка ценных бумаг.

Пример. Можно вложить деньги в акции крупных компаний, государственные облигации и небольшую часть в ценные бумаги новичков рынка. Это поможет увеличить эффективность вложений и повысит шансы на получение крупного дохода.

Доверительное управление ценными бумагами обычно занимает 12 месяцев. Некоторые клиенты забирают средства через полгода. Главная цель передачи управления инструментами фондового рынка – именно приращение капитала в короткие сроки.

Доверительное управление акциями и другими ценными бумагами имеет высокую популярность в нашей стране, так как ещё малое количество населения разбирается в тонкостях торговли на фондовом рынке.

Условиями контракта может быть предусмотрено, что клиент будет наблюдать за действиями управляющего в режиме «онлайн». Это позволит распознать некоторые нюансы рынка и разобраться во многих понятиях. В дальнейшем при желании клиент сможет заключать первые сделки самостоятельно.

Собственник купленных ценных бумаг имеет право интересоваться действиями, совершаемыми доверительным управляющим, и уточнять обстановку на рынке. Если по каким-то причинам владелец капитала посчитает нужным забрать свои средства, ему в этом не может быть отказано.

Доверительное управление активами

Каждая организация имеет в своём распоряжении различные активы. Чтобы управление ими было более эффективным и принесло прибыль в короткие сроки, данная деятельность доверяется сторонней компании.

Передать на доверительное управление можно следующее имущество юридического лица:

  • Здания;
  • Различного рода сооружения;
  • Оборудование;
  • Транспортные средства;
  • Товарные ценности;
  • Авторские права и имеющиеся запатентованные технологии;
  • Банковские вклады.

Важная особенность при передаче активов предприятия в доверительное управление – они не объединяются со средствами управляющего. Ведётся отдельный учет по поступившему имуществу, который оговаривается на этапе заключения сделки.

Посредник может совершать сделки с активами фирмы от своего имени. По завершении срока соглашения вырученные средства перечисляются на счёт владельца активов.

В данном случае объектом договора может послужить открытие счета на:

  • Фондовом рынке;
  • Форексе;
  • Покупку металлов.

Самый рискованный из перечисленных вариантов – рынок Форекс. Совершая сделки на нём, компания рискует остаться ни с чем. Вложения в валютный рынок подойдут исключительно для фирм, ведущих агрессивную политику.

Ещё одна сфера для размещения активов – реальный сектор экономики. Это покупка недвижимости, оборудования и других крупных объектов. Данная деятельность имеет длительный процесс, который надолго изымает средства из оборота организации, а потому доступен только крупным предприятиям, имеющим свободный капитал.

Самый распространённый способ инвестирования активов – вложение в инструменты фондового рынка. Причём здесь компании могут иметь цель получения дохода или приобретения других фирм за счёт покупки контрольного пакета акций.

При заключении договора в обязательном порядке составляется инвестиционная декларация. Она в подробностях содержит все направления инвестирования.

Во время действия соглашения владелец активов вправе вывести собственные деньги частично или в полном объёме. Однако забрать средства, полученные в качестве дохода можно только в периоды, оговоренные условиями работы управляющей компании.

Управление активами предприятия подразумевает оперирование крупными суммами. Обычно посредники заключают договоры на сумму от 1 000 000 рублей.
Фото 2

Составление договора

Естественно, что такие соглашения должны составляться в письменном виде, так как на это прямо указывают нормы Гражданского кодекса. Если стороны не будут придерживаться этих требований, то соглашение является незаконным и не несет за собой никаких правовых последствий для сторон.

Теперь перейдем к детальному рассмотрению порядка составления договора доверительного управления.

Правила оформления

Для того чтобы такое соглашение имело законную силу, и стороны могли нести ответственность за нарушение пунктов договора, оно должно быть составлено по таким правилам:

  • предварительно стороны обязаны создать проект такого договора и направить его друг другу для предварительного согласования и выяснения всех спорных моментов;
  • договор должен быть составлен в письменном виде (об этом уже говорилось выше), скреплен подписями всех сторон и печатями;
  • в нем должно быть детально описано передаваемое имущество, и указана его фактическая стоимость, юридический адрес и место нахождения;
  • представители сторон, которые подписывают соглашение, должны обладать полной дееспособностью (например, иметь доверенность, либо право подписи должно быть дано уставом предприятия).

Существенные условия

Под существенными условиями такого соглашения подразумевается согласование предмета, цены и сроков договора, а также прав и обязанностей сторон.

Исходя из этого, существенными условиями такого соглашения являются следующие пункты:

  • предмет – под ним подразумевается имущество, которое передается в управление;
  • цена – она оговаривается в том случае, если управляющий желает получать за свою работу материальное или иное вознаграждение, то есть в соглашении детально расписывается, как будет происходить оплата, ее периодичность, а также указывается общая сумма, которая будет выплачена управляющему;
  • срок – это временной промежуток, на который имущество передается в управление;
  • права и обязанности сторон – под ними подразумеваются действия, что будут направлены на управление имуществом, которые детально расписываются в договоре;
  • ответственность сторон за невыполнение взятых на себя обязательств, она может быть только материальной (например, возмещение ущерба в случае причинения порчи имуществу при невыполнении взятых обязательств управителем);
  • форс-мажорные обстоятельства, например, порча имущества произошла в следствие каких-либо природных катаклизмов, то есть освобождение сторон от взятых на себя обязательств по независящим от их воли причинам.

Дополнительные условия

Обычно юристы стараются прописывать в таких договорах все существенные моменты, но все предугадать нельзя, поэтому всегда появляются дополнительные условия.

Они всегда оформляются отдельными соглашениями, которые имеют одинаковую юридическую силу с основным договором.

В дополнительных условиях могут уменьшаться или продлеваться сроки договоров, уточняться юридические наименование сторон (в случае, например, изменения названия юридического лица), изменяться цена самого договора, права и обязанности сторон .

Нужно запомнить, что если происходят существенные изменения в технических характеристиках недвижимости, либо доверитель желает, чтобы управление начало осуществляться в пользу третьего лица (выгодоприобретателя), тогда в любом случае подписывается новый договор.

Важные нюансы

К важным нюансам можно отнести следующие моменты.

Если управление имуществом осуществляется в пользу третьего лица, тогда стороны должны детально расписать его права и обязанности. То есть получается не двустороннее, а трехстороннее соглашение.

В договоре ни в коем случае нельзя указывать, что выгодоприобретатель или доверитель получают от такой сделки какую-либо прибыль. Если это указать, то налоговые или другие контролирующие органы расценят это как договор аренды и насчитают штрафные санкции за уклонение от уплаты налогов.

Надо запомнить, что оплата управителю не может осуществляться путем получения в будущем прав на управляемое имущество. То есть она должна быть в денежном измерении.

Что такое доверительное управление недвижимостью?

Доверительное управление — это передача актива во временное руководство другому лицу с целью получения прибыли.

Сегодня мы будем говорить о доверительном управлении недвижимостью (коммерческой или жилой).

Доверительное управление недвижимостью (ДУН) – комплекс услуг, которые получает собственник от управляющей компании. Регулирует отношения между собственником и управляющей компанией Гражданский кодекс РФ. Его 53-я глава посвящена этому виду управления.

Нуждаются в данном виде услуг те, кто не может (или не хочет) взваливать груз проблем управления на свои плечи — поиск арендаторов, обслуживание объекта, анализ рынка и другие обязанности. Еще один вариант — когда жилье сдает опекун недееспособного лица, владельца недвижимости.

Пример

Часто в доверительное управление отдают жилье, приобретенное в популярных туристических местах. Такое жилье покупают с целью сдачи через управляющую компанию для получения прибыли.

ДУН предполагает, что собственнику будет выплачиваться определенная сумма, указанная в договоре.

Это может быть:

  • фиксированная процентная ставка ежемесячно или ежегодно от стоимости аренды за этот срок и за вычетом интереса управленца и текущих расходов;
  • фиксированная сумма, которая гарантируется управляющей компанией раз в месяц или другой промежуток времени.

Сдача жилья в управление нередко снижает прибыль от объекта, но существенно экономит время и усилия. Ведь все хлопоты по получению прибыли ложатся на управляющего.

А если выбрать хорошего управляющего, то прибыль может и вырасти, ведь у профильной компании свои секреты заработка с аренды. Сотрудник управляющей компании, для которого сдача вашего имущества — профессия, скорее всего, справится с ней лучше, чем вы.

Причины:

  • ответственный сотрудник занимается только сдачей объектов, вам же придется разрывается между важной рабочей встречей и показом квартиры;
  • управленцы обычно уже имеют налаженные отношения с клининговыми компаниями и другими необходимыми службами.

Сдача недвижимости в управление позволяет получать прибыль пассивно, ничего не делая. Вы владеете имуществом и раз в определенный промежуток времени получаете деньги на карту или переводом. На этом ваши трудозатраты заканчиваются.

Подробнее о доверительном управлении в целом и его видах вы можете прочитать в статье «Доверительное управление».

В каких случаях договор прекращается?

Фото 4

Договор заключается на срок до 5 лет. По истечении этого срока отношения между сторонами прекращаются, если об этом заявит хотя бы одна из сторон. В таком случае объект должен быть возвращен его хозяину. Но если ни одна из сторон не заявит о его расторжении, договор будет продлен на тот же срок на тех же условиях.

Кроме того, отношения по договору доверительного управления имуществом прекращаются:
• при отказе выгодоприобретателя от прибыли по договору или в случае его смерти (если соглашением не оговорено, что в этом случае право на получение прибыли переходит к другому лицу);
• при возникновении обстоятельств, препятствующих управляющему лично исполнять договор, если при этом он (либо учредитель) намерен прекратить сотрудничество;
• если собственник принял решение о прекращении договора (в этой ситуации он обязан выплатить управляющему вознаграждение, оговоренное в соглашении);
• банкротстве учредителя управления, имеющего статус ИП;
• в случае признания управляющего полностью или частично недееспособным, объявлении его банкротом, а также в случае смерти.

Доверительный управляющий – это индивидуальный предприниматель или организация, действующая от имени владельца недвижимости на основании договора с целью увеличения прибыли от использования этой недвижимости. Государственные и муниципальные органы не могут действовать как доверительный управляющий, а также являться выгодоприобретателем в договоре доверительного управления имуществом.

Несмотря на то, что все сделки доверительный управляющий выполняет от своего имени, он не становится собственником этой недвижимости, а имеет только лишь обязательственное право на нее. Любые юридические и фактические операции с имуществом осуществляются в интересах выгодоприобретателя, за исключением запрещенных законом или прописанных в договоре. При проведении таких операций доверительный управляющий информирует третьих лиц в качестве кого он действует. Если такие действия необходимо зафиксировать на бумаге, то после имени или наименования необходимо поставить пометку «Д.У».

Доверительный управляющий может управлять как движимым, так и недвижимым имуществом, наследуемым имуществом или имуществом банкротов и других лиц.

Функции доверительного управляющего:
— разработать оптимальный план сдачи недвижимости в аренду
— найти добросовестных арендаторов
— грамотно подготовить договор аренды
— ежемесячно контролировать оплату аренды и работать с задолженностями
— оплата коммунальных счетов, если иное не прописано в договоре аренды
— контроль сохранности вверенного в доверительное управление имущества, его страхование
— оказание бытовых услуг (ремонт, вызов коммунальных служб и тд)
— урегулирование спорных вопросов с арендаторами
и другие услуги, прописанные в договоре доверительного управления имуществом.

Важно отметить, что все отношения между доверительным управляющим и владельцем имущества регулируются в первую очередь договором доверительного управления, а потом уже Гражданским Кодексом РФ. Доверительный управляющий не несет уголовной ответственности, однако его можно оштрафовать на крупную сумму или наказать другими способами, если доверительный управляющий оказался недобросовестным в своих действиях:
— приостановка деятельности управляющей компании
— приостановка выплат доходов, полученных от управления вверенным имуществом
— аннулирование лицензии на ведение финансовой деятельности.

Доверительный управляющий может передать свои функции другому лицу, но за действия этого третьего лица отвечать он будет самостоятельно.

Вопросы и ответы

Источники

Использованные источники информации.

  • https://hiterbober.ru/realty/doveritelnoe-upravlenie-kommercheskoj-nedvizhimostyu.html
  • https://domananeve.ru/info/operacii-s-nedvizhimostju/doveritel-noe-upravlenie-nedvizhimost-yu-pribyl-no-i-bezzabotno.html
  • https://www.domofond.ru/statya/chem_opasno_doveritelnoe_upravlenie_nedvizhimostyu/7216
  • https://kakzarabativat.ru/investirovanie/doveritelnoe-upravlenie/
  • http://propertyhelp.ru/zemlya-dacha/commerce/doveritelnoe-upravlenie-nedvizhimostyu.html
  • https://rent-index.ru/articles/chto-takoe-doveritelnoe-upravlenie-nedvizhimostyu
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий