Что значит рефинансирование ипотеки

 

Зачем рефинансировать ипотечный кредит и как это сделать. Вся подробная информация в статье на портале Кредитс.ру. Что такое рефинансирование ипотечного кредита, как сделать эту процедуру максимально выгодной? Пошаговая схема рефинансирования ипотеки в 2019 году и лучшие предложения банков.

Рефинансирование ипотеки по договору долевого участия (ДДУ)

Приобретать уже готовые объекты надежнее, но из соображений экономии многие принимают участие в их долевом строительстве. При этом возникают риски: никто не знает, чем закончится эта затея и не возникнут ли какие-то непредвиденные сложности.

При ипотечном кредитовании и рефинансировании строящегося жилья главная проблема состоит в том, что договор долевого участия (ДДУ) не является правоустанавливающим документом. Он не подтверждает собственности. До тех пор, пока дом не будет сдан в эксплуатацию, его (или квартиру в нем) нельзя использовать в качестве залога.

По этой причине далеко не всякое финучреждение оказывает услугу рефинансирования ипотечного кредитования на основании ДДУ. Такие банки есть, хотя они и выдвигают три особых условия:

  1. Выплаты первичного кредита продолжаются не менее полугода.
  2. Ссуда не подвергалась реструктуризации.
  3. Заемщик не допускал нарушений сроков погашения.

Предложения по рефинансированию ипотеки по ДДУ берут в учет права долевого участника, возникающие у него после подписания договора со строительной организацией, возводящей здание. Так как собственность пока еще не зарегистрирована в БТИ, и никто не может дать полной гарантии успешного завершения процесса, риски имеют место.

Банк минимизирует вероятность неудачи, аккредитуя строительную организацию, рефинансировать объекты которой он берется. Для этого проводится тщательное изучение надежности ее работы, истории деятельности и экономических показателей. К застройщику предъявляются строгие требования, и в случае его соответствия, он проходит аккредитацию.

Надежность заемщика при рефинансировании объекта, строящегося по договору долевого участия, оценивается в обычном порядке. Пайщик никак не может повлиять на конечный результат — ему остается лишь ждать и надеяться.

Пакет документов, предоставляемый для рефинансирования в этой ситуации, отличается тем, что вместо правоустанавливающего документа (договора купли-продажи, мены, решения суда, завещания, дарственной и т. п.) заемщик предоставляет ДДУ.

Когда надо задуматься о рефинансировании (перекредитовании) ипотеки?

Рефинансировать существующий кредит означает оформить для его погашения новый займ, с более выгодными условиями. Заемщики стараются провести такую процедуру в случаях, если считают, что выплаты обходятся дороже по сравнению с другими предложениями финансовых организаций.

Например, ипотеку оформляли в период кризиса под 13% годовых. Но кризис стабилизировался, и организации стали предлагать подобные займы под 10-11%.Поменялись финансовые обстоятельства и выполнять кредитные обязательства на прежних условиях становится трудно.

Здесь вы можете узнать можно ли продать ипотечную квартиру?

Заемщик ищет программу для рефинансирования, когда понимает, что имеющийся займ становится платить очень тяжело. Многие банки при изменившемся финансовом положении отказывают в реструктуризации кредита. Рефинансирование кредита в таких случаях является единственным выходом.

Когда рефинансирование действительно выгодно?

Когда же рефинансирование будет действительно выгодно? Давайте рассмотрим несколько возможных вариантов:

  1. Трудное финансовое положение в семье. Допустим, вы взяли ипотеку на 15 лет с ежемесячным аннуитетным платежом в размере 30 000 рублей, но случилось так, что ваш доход резко упал, и выплата такой суммы кажется вам непосильной ношей. В данной ситуации возможны два варианта: перерасчет ипотеки на более длительный срок либо рефинансирование в другом банке под более выгодный процент. И в том и в том случае ваш ежемесячный платеж уменьшиться. Менеджер кредитной организации сделает нужные расчеты и поможет сделать правильный выбор.
  2. Процентная ставка по ипотеке должна быть ниже текущей не менее чем на 1%. В таком случае даже с учетом всех расходов ипотека в новом банке с большой долей вероятности окажется на порядок выгоднее.
  3. Отсутствие необходимости в страховании жизни или перестраховании в другой компании для нового банка. Страхование повлечет за собой трату дополнительных денежных средств, а это уже значительно снизит выгоду перевода ипотеки в другой банк, и выгода процедуры рефинансирования будет сомнительной.
  4. С момента оформления текущей ипотеки прошло не более половины срока кредита. Весь секрет заключен в аннуитетных платежах. При такой форме оплаты на протяжении всего срока ипотеки ежемесячный платеж одинаков, но в первой временной части кредита большую часть суммы составляют проценты, а в остальное время наоборот – основная сумма долга. Получается, что к концу выплат по ипотеке практически все проценты вы уже выплатили, осталась только сумма основного долга. Согласитесь, уже нет смысла что-то рефинансировать в данной ситуации.
  5. В текущем кредитном договоре нет комиссий за полное досрочное погашение ипотеки и комиссий за переход в другой банк в рамках программы по рефинансированию. Внимательно прочтите текущий ипотечный договор или обратитесь в ваш банк за разъяснениями. Если вышеуказанные комиссии отсутствуют, то в большинстве случаев переход в другую банковскую организацию будет выгодным для клиента.
  6. Перекредитация будет выгодна тем, у кого оформлено 2 и более ипотечных кредитов (да-да, и такое бывает). В такой ситуации у заемщика есть возможность объединить два кредита в один. Такое объединение повлечет  за собой не только удобство в оплате, но и финансовую выгоду.
  7. Правильно выбранные банк и программа рефинансирования. Не поленитесь и уделите достаточно времени анализу условий перекредитования в различных банковских организациях. От этого напрямую зависит ваша выгода.

Особое внимание уделите следующим моментам:

  • Процентной ставке;
  • Полной стоимости кредита;
  • Возможности остаться при своей страховке;
  • Наличию дополнительных комиссий;
  • Необходимости проведения новой оценки залоговой недвижимости.

Принимайте решение только после того, как уверены в том, что не потратите больше, чем сэкономите.

Мнение экспертаАлександр Николаевич ГригорьевЭксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов.Помните, что любая программа рефинансирования, насколько бы ни была они привлекательна, требует тщательного анализа на предмет наличия «подводных камней». Подходите к выбору ответственно и тогда, переоформление ипотеки в другом банке принесет вам действительно хорошую выгоду.

 Выгодно ли перекредитование ипотеки на самом деле?

К оглавлению

Прежде чем принять решение о рефинансировании ипотеки, следует понять, насколько оно будет выгодным.

Для этого необходимо провести несколько расчётов:

  1. Проанализировать сумму оставшихся к выплате процентов по действующей ипотеке. С этой целью можно воспользоваться графиком платежей, выданным при заключении договора. Такую же информацию нередко можно уточнить, воспользовавшись интернет-банкингом. Если самостоятельно понять, сколько процентов ещё будет уплачено, не удаётся, можно запросить в банке справку.
  2. Анализ суммы процентов, которые будут выплачены по новому займу. Для этого в первую очередь понадобятся основные параметры будущей ипотеки. Необходимо знать процентную ставку и срок. Получается, что достоверную информацию можно получить только при наличии предварительного одобрения заявки на рефинансирование ипотеки.
  3. Остаётся рассчитать экономию. При этом из текущих процентов необходимо вычесть не только переплату в случае рефинансирования, но и все расходы по его оформлению.

Когда результат расчётов будет найден, необходимо оценить для себя, стоит ли экономия усилий, которые придётся приложить для перекредитования.

Специалисты выделяют следующие случаи, когда рефинансирование ипотеки наверняка окажется выгодным:

  1. Текущий жилищный займ оформлен в валюте, отличной от той, в которой выплачивается заработная плата, то есть перевод долларовой ипотеки в рубли обычно приносит серьёзную экономию;
  2. Рефинансирование осуществляется на льготных условиях, которые банк предлагает корпоративным и зарплатным клиентам, а также отдельным категориям граждан;
  3. Текущая ипотека была оформлена достаточно давно, с тех пор условия по жилищным кредитам изменились в пользу заёмщика;
  4. До окончания ипотечного договора ещё достаточно много времени (если выплаты почти закончены, экономия по процентам может не покрыть понесённых при рефинансировании затрат);
  5. С целью снижения кредитной нагрузки принято решение об объединении нескольких займов с ипотекой.

В процессе анализа выгод процедуры рефинансирования важно максимально внимательно изучать имеющиеся на рынке предложения. Некоторые банки не работают с определёнными видами недвижимости. Если не учитывать этот факт, время на изучение их условий может быть потрачено впустую.

Подробное руководство рефинансирования ипотечного кредита

Фото 1

Когда рефинансировать ипотеку невыгодно

Нет большого смысла влезать в перекредитование, если вы взяли жилищный кредит несколько месяцев назад под средние по рынку условия: ставки в большинстве банков с тех пор не успели опуститься настолько, чтобы рефинансирование принесло какой-то серьезный эффект.

Имейте в виду, что вам придется вновь заказывать оценку объекта недвижимости, выписки из реестров, оплачивать страховку и нести прочие траты.

Читайте также Как взять ипотеку без первоначального взноса - 9 основных способов 2019 года

Что это такое?

Разберемся с самим понятием. Что такое рефинансирование ипотеки?

Это программа кредитования, предназначенная для полного или частичного погашения уже оформленного займа за счет оформления нового кредита на более выгодных условиях.

Клиенты одного банка обращаются за рефинансированием в другие кредитные организации, обнаружив, что у них более низкие ставки по ипотеке. Это позволяет сэкономить на процентных платежах, сумма которых за долгие годы ипотечного кредита нередко превышают основной долг.

Выгодно ли рефинансировать ипотеку

Рассчитать выгоду рефинансирования можно за три простых шага. Первый – смотрите на сумму процентов, которые осталось уплатить по ипотеке в том же банке. Это можно подсчитать самостоятельно по графику платежей, который выдавался при заключении кредитного договора, или же запросить справку в банке. Ещё во многих интернет-банкингах это отображается в личном кабинете в разделе «Кредиты».

Второй шаг – подсчитываете, сколько процентов придётся заплатить по рефинансированной ипотеке в другом банке. Для этого, само собой, нужно знать конкретную ставку, которую вам одобрит банк, и срок кредита. Иными словами, для достоверной оценки выгоды рефинансирования нужно получить предварительное одобрение.

Третий шаг – вычитаете из суммы процентов в текущем банке сумму процентов в другом банке. Затем из получившейся суммы вычитаете стоимость нового отчёта об оценке квартиры, госпошлин и прочих расходов на оформление перекредитования.

После этого остаётся лишь посмотреть на сумму, получившуюся в результате и решить, стоит ли такая экономия всех усилий по получению новой ипотеки.

Дополнительно можно отметить несколько вариантов, при которых рефинансирование ипотеки принесет выгоду:

  • ипотека взята не в той валюте, в которой вы получаете зарплату – перевести долларовую ипотеку в рубли, как правило, будет выгоднее;
  • кредит взят давно, и с тех пор условия жилищного кредитования существенно изменились;
  • вы рефинансируетесь на льготных условиях – например, по индивидуальному предложению банка для корпоративных или зарплатных клиентов;
  • вы объединяете несколько займов в один, стремясь не столько к понижению ставки по ипотеке, сколько к объединению нескольких платежей в один ежемесячный, и снижению кредитного бремени;
  • до конца выплаты ипотеки остаётся ещё несколько лет (когда весь долг почти выплачен, то и разница в сумме процентов не оправдает всех затрат на оформление рефинансирования).
Всегда внимательно читайте условия банковского предложения. Возможно такое, что банк попросту не работает с данным видом займов. Например, «Газпромбанк» предлагает рефинансирование только по ипотеке на квартиру или долевое строительство, а если у вас заём на частный дом или земельный участок, придётся обращаться, например, в «Россельхозбанк».

Что такое рефинансирование ипотеки

С формальной точки зрения это новый кредит с более низкой ставкой, которым погашается имеющийся ипотечный кредит. Берут его для улучшения условий кредитования – если не нравится ставка, размер ежемесячного платежа, качество обслуживания в банке, либо необходимо вывести квартиру из-под залога для продажи. Продукт достаточно специфичен: в периоды стабильности ставки рефинансирования он почти не используется.

Нынешняя ситуация в РФ, когда в течение двух лет ставки по кредитам сначала взлетели на 30-50%, а потом упали более чем вдвое – уникальная. Именно сейчас перекредитование ипотеки наиболее выгодно.

Существует два способа рефинансирования ипотеки:

  1. Смена банка-залогодержателя. Вы получаете жилищный кредит в новом банке и передаете квартиру в залог уже ему. Такой способ удобен тем, что в рамках рефинансирования предлагается удешевление ипотеки по сравнению с первоначальной. Разновидностью является объединение нескольких видов кредитов в один потребительский под залог квартиры – за счет этого устанавливается более низкая ставка по сравнению со средней из всех рефинансируемых продуктов.
  2. Вывод квартиры из-под залога. Вы берете беззалоговый потребительский кредит, которым гасите ипотечный. Происходит удорожание займа, зато квартира оказывается в полном вашем распоряжении, вы можете в любое время продать ее и погасить остатки кредита.

Читайте также: Что такое потребительский кредит и на что обратить внимание при оформлении

Рефинансировании ипотеки в российских банках

Аналитическая компания «Русипотека» назвала Сбербанк, ВТБ и Промсвязьбанк лидерами по объемам рефинансирования ипотеки.

Навигация по статье
  • Рефинансирование ипотеки – что это?
  • Требования, предъявляемые банками при перекредитовании
  • Требования к рефинансируемому заемщику
  • Требования к объекту недвижимости при рефинансировании ипотеки
  • Рефинансирование ипотеки по договору долевого участия (ДДУ)
  • Процедура и этапы проведения ипотечного рефинансирования
  • Список документов, необходимых для рефинансирования ипотечного кредита
  • Выгодно ли ипотечное рефинансирование: плюсы и минусы
  • Куда обращаться за рефинансированием ипотеки?

Кредиты на приобретение недвижимости под ее залог по праву считаются самыми долгими и дорогими. По этой причине даже небольшое снижение ставки приводит к существенной экономии. Статья о том, как происходит рефинансирование ипотеки. Будет также рассказано о проблемах, возникающих в ходе оформления этой операции и способах их преодоления. Не останутся без внимания и процедурные вопросы.

Какие трудности могут возникнуть при рефинансировании?

Рефинансирование ипотеки – дело выгодное, но трудоемкое. В 2019 году заемщику нужно приложить немало усилий, чтобы все получилось удачно. А трудностей при переводе ипотеки из одного банка в другой может быть предостаточно. Это могут быть как непредвиденные расходы на оценку, страхование жизни, комиссии, так и более серьезные проблемы, связанные с залогом недвижимости.

Так, например, при рефинансировании ипотеки текущий залогодержатель (т. е. банк, в котором у вас оформлена ипотека) может отказать вам в передаче залога. В таком случае стоит попросить данную кредитную организацию дать вам обоснованный письменный отказ и обжаловать его.

Еще одной проблемой может стать сумма, которую одобрил новый банк. Может случиться так, что одобренная сумма меньше размера вашего долга по текущей ипотеке. Здесь эксперты советуют либо привлечь созаемщиков для увеличения дохода, либо пробовать свои шансы на рефинансирование в других кредитных организациях.

Читайте также: Как рефинансировать ипотеку в Сбербанке быстро и выгодно

Не стоит забывать и о самой процедуре переоформления кредита. При переходе в другой банк вам вновь придется пройти все этапы, начиная от подачи заявки и заканчивая регистрацией нового договора в Росреестре.

 Какие документы нужны для рефинансирования ипотеки — список необходимых документов 

К оглавлению

Каждый банк самостоятельно разрабатывает внутренний регламент оформления рефинансирования ипотеки. Исходя из него, и формируется перечень документов, необходимых для проведения процедуры.

Несмотря на это, можно выделить перечень, который требуют все банки.

Необходимые документы для рефинансирования ипотеки:

  • заявление;
  • паспорт гражданина РФ;
  • справки, подтверждающие трудоустройство и уровень дохода;
  • документы на объект недвижимости, выступающий предметом залога;
  • договора и иные соглашения, подтверждающие проведение сделки;
  • документы от действующего кредитора – справка об оставшейся задолженности и отсутствии просрочки, кредитный договор, реквизиты для погашения ипотеки.

Важно проследить, чтобы все документы были правильно оформлены. Более того, некоторые банки устанавливают сроки действия различных справок. Чтобы не пришлось переделывать документы, необходимо следить за их соблюдением.

Особенности перекредитования ипотеки для военнослужащих

Рефинансирование ипотеки – что это?

Фото 3

Конкурентная обстановка на рынке финансовых услуг не позволяет банкам предлагать условия, которые бы слишком сильно отличались. Нижняя граница ставки кредитования обозначена учетной ставкой ЦБ плюс минимальная прибыль, а чрезмерно поднимать ее — значит отпугивать заемщиков.

До недавнего времени рефинансирование не было самой популярной по востребованности услугой. Изменения произошли осенью 2019 года, когда Центральный Банк России начал планомерно снижать ключевую ставку. Если выражаться простыми словами, «деньги подешевели». Кредиты стали доступнее, а ранее взятые займы оказались сравнительно невыгодными.

Нет ничего удивительного в том, что такое изменение учетной политики вызвало массовое желание перекредитовать имеющиеся задолженности, особенно если они касаются приобретения жилья.

Смысл операции прост. Заемщик берет новый кредит для досрочного погашения действующей ипотеки. По сути, это рефинансирование залога, в качестве которого выступает приобретаемый объект недвижимости. Так как часть задолженности уже оплачена, риски нового кредитора относительно низки.

В результате, заемщик платит меньше, возникает реальная выгода. Он может попросить о рефинансировании начального кредитора, мотивируя свое желание тем, что у других банков условия лучше. Если ему откажут в предоставлении услуги, то в большинстве случаев у финансовой организации нет рычагов препятствования перекредитованию (досрочному погашению задолженности) посредством третьего лица.

Кроме снижения процентной ставки, у заемщика могут быть и другие причины добиваться рефинансирования ипотеки.

Получение дополнительного кредитного займа под залог недвижимости после погашения ипотеки. Иными словами, если клиенту потребуются деньги на что-то еще (например, дорогой автомобиль), он, минуя утомительную процедуру оценки и экспертизы обеспечительного имущества, сможет получить новый кредит.

Изменение валюты задолженности. Процентная ставка по кредитам в швейцарских франках, евро или долларах обычно меньше, но волатильность рубля увеличивает риски. Если курс изменится, сумма долга резко возрастет. Мысль об этом может прийти к заемщику запоздало, но исправлять ошибки никогда не поздно.

Стремление уменьшить размер платежа. Часто бывает, что заемщик, получая высокий доход, рассчитывает на его стабильность. Предвидеть все превратности судьбы сложно, и со временем возникают трудности. Клиент понимает, что он «не тянет», и лучше продлить срок кредитования.

Ускорение погашения. Ситуация обратная ранее описанной. У заемщика появились новые источники дохода, и он хочет быстрее рассчитаться с кредиторами. Приятно чувствовать себя никому не должным. К тому же и экономия имеет место: потребитель оплачивает только основной долг и проценты за время фактического пользования заемными средствами.

 Как рефинансировать ипотеку под меньший процент – 5 основных этапов перекредитования

К оглавлению

Зачастую те, кто хочет рефинансировать ипотеку, попросту не знают, как это лучше сделать. На самом деле достаточно знать основные этапы этой процедуры, чтобы перекредитование оказалось максимально выгодным и комфортным.

Этап 1. Принятие решения

Для многих заёмщиков именно первый шаг оказывается самым сложным. Процедура рефинансирования достаточно длительна – в большинстве случаев весь процесс занимает около 1.5 месяцев. Именно поэтому некоторым плательщикам ипотеки бывает непросто на неё решиться.

В процессе рефинансирования придётся провести серьёзную работу. Но стоит только решиться и начать, а дальше будет гораздо легче. Как оценить выгоду рефинансирования мы уже рассказывали. Когда это будет сделано, можно смело переходить ко второму этапу.

Этап 2. Выбор банка

Выбор банка не менее важен, чем расчёт экономии от процедуры рефинансирования. Этот шаг требует от заёмщика тщательного анализа собственной финансовой ситуации.

В первую очередь придётся оценить следующие факторы:

  • на какой объект недвижимости оформлена ипотека (чаще всего это квартира, частный дом или земля);
  • оформлено ли право собственности (при кредитовании под залог договора долевого участия у заёмщика отсутствует свидетельство);
  • привлекался ли для оформления ипотеки материнский капитал;
  • тип занятости – по найму или предпринимательство;
  • официальное ли трудоустройство, имеется ли возможность документального подтверждения;
  • каким способом подтверждается доход – справкой по форме кредитора или 2-НДФЛ.

Больше всего шансов на положительное решение практически в любом банке у клиентов, которые работают по найму и получают официальную зарплату, подтверждаемую справкой 2-НДФЛ. Дополнительным плюсом будет наличие свидетельства о праве собственности.

Если для погашения ипотеки или при её оформлении использовался материнский капитал, а на приобретённой площади прописаны дети, найти банк для рефинансирования будет практически невозможно. Трудности с поиском возникают и в тех случаях, когда ипотека оформлена на частный дом.

Этап 3. Обращение в банк

Когда банк выбран, необходимо подать заявку и пакет документов на рассмотрение. Перечень необходимых бумаг лучше всего уточнить непосредственно у кредитора. Дело в том, что каждый банк самостоятельно разрабатывает такой список.

Прежде чем подать заявку, стоит тщательно проанализировать собственную платёжеспособность. Размер ежемесячных платежей по всем действующим займам не должен превышать половины заработной платы. Если это правило не будет соблюдено, скорее всего, в рефинансировании будет отказано. В такой ситуации можно попытаться привлечь созаёмщиков.

Срок рассмотрения заявок, поданных на рефинансирование, определяется кредитором. В большинстве случаев на принятие решения банки тратят от 2 до 5 рабочих дней. Однако в период наплыва клиентов сроки могут существенно увеличиваться (в некоторых случаях до двух недель).

Одобрение банка по заявке на рефинансирование обычно включает основные параметры оформляемого займа – данные клиента, сумма, срок и процентная ставка. В некоторых случаях этот документ может быть дополнен индивидуальными условиями, например, требованием закрыть потребительский кредит.

Этап 4. Одобрение объекта недвижимости

Когда кандидатура заёмщика банком будет одобрена, необходимо пройти процедуру одобрения объекта недвижимости (нередко оба процесса проходят одновременно с целью экономии времени).

Так как недвижимость будет выступать залогом по кредиту, в отношении неё придётся совершить следующие действия:

  1. Подготовить пакет документов, требуемый банком;
  2. Провести оценку объекта недвижимости и приложить отчёт о ней к документам;
  3. Обратиться в страховую компанию с целью получения одобрения на оформление полиса (данная информация также направляется кредитору).

Для оценки и страхования следует обращаться в специализированные организации, которые были аккредитованы банком. Их перечень можно уточнить непосредственно у кредитора.

Как только банк получает все документы на объект недвижимости, начинается их рассмотрение. Обычно на это уходит примерно 2-5 рабочих дней. Если недвижимость одобрена, происходит оформление сделки по рефинансированию.

Этап 5. Подтверждение погашения действующей ипотеки

Некоторые заёмщики ошибочно полагают, что процесс оформления рефинансирования завершается подписанием договора. На самом деле пока в банк не предоставлено подтверждение погашения действующей ипотеки и не переоформлен залог, ставка по новому займу устанавливается на повышенном уровне.

Чтобы завершить процесс рефинансирования ипотеки и снизить процент по новому займу, придётся совершить следующие шаги:

  1. Погасить действующую ипотеку и получить справку об этом;
  2. Забрать закладную в банке, где произведена оплата кредита;
  3. Зарегистрировать сделку в МФЦ – погасить старую закладную, зарегистрировать новую и договор рефинансирования;
  4. Предоставить в банк документы из Регпалаты.

Обычно уже на следующий день после предоставления документов банк проводит снижение процентной ставки.

Многим процедура рефинансирования ипотеки кажется довольно сложной. Однако на самом деле оформить её вполне реально. Представленная выше инструкция помогает справиться с задачей намного проще и быстрее.

Необходимый перечень документов для рефинансирования ипотеки

Требования, предъявляемые банками при перекредитовании

Фото 4

Так как рефинансирование по своей сути аналогично получению нового кредита, то и критерии оценки платежеспособности заемщика практически совпадают. Они сводятся к максимальному обеспечению интересов финансового учреждения и гарантированию возврата выданных под залог средств.

При рефинансировании, в отличие от реструктуризации, с клиентом составляется новый договор, независимо от того, производится ли операция в другом банке или том же самом.

Требования к рефинансируемому заемщику

Требования к физическим лицам в основном сводятся к объективной оценке его способности погашать долг. Ее определение возможно по нескольким признакам.

Благонадежность заемщика, подтвержденная позитивной кредитной историей. Конечно, нельзя предвидеть будущее. Если гражданин до сих пор успешно и беспроблемно погашал все займы, это не значит, что так будет всегда. Однако вероятность всё же выше. А вот к клиенту, допускающему просрочки, отношение заведомо настороженное.

Возраст. Предпочтение отдается людям в наиболее трудоспособном «золотом» диапазоне. О молодежи до 23 лет что-либо конкретное утверждать сложно. Ипотека, взятая человеком пожилым (старше 59 лет), тоже авантюрна: он и заболеть может, или еще что-то случится.

Величина доходов. В первую очередь имеется в виду справка 2-НДФЛ. Общепринятой практикой является применение критерия соответствия суммы ежемесячных выплат максимум половине зарплаты или иных доходов (общих). Если у заемщика остается меньше, то в перекредитовании могут отказать.

Место проживания. Банку всегда легче контролировать ситуацию, если заемщик находится близко.

Все эти факторы учитываются при выдаче первичного кредита, и если он все же получен, то главным критерием становится соблюдение графика погашения задолженности.

Если у заемщика возникли проблемы, ему лучше всего сразу же поставить банк в известность о них. В большинстве случаев ему будут предложены варианты выхода из затруднительной ситуации, приемлемые для обеих сторон (рефинансирование или реструктуризация).

Распространенную ошибку совершают клиенты, скрывающие факт своего увольнения или другие факты, снижающие их платежеспособность.

Требования к объекту недвижимости при рефинансировании ипотеки

Оценка для рефинансирования залога (объекта недвижимости) производится в том же порядке, что и при первичном кредитовании. Задача банка состоит в определении объективной стоимости и ликвидности имущества на случай, если его придется реализовать.

Исключения составляют две ситуации:

  1. Рефинансирование производится в банке, являющемся первичным кредитором. Этот вариант предпочтительней во всех отношениях: пакет документов формировать по новой тоже не придется.
  2. Оценка по каким-то причинам была проведена совсем недавно. Сроки у разных банков отличаются, но в среднем составляют полгода. Экспертизу квартиры или жилого дома осуществляют специалисты финучреждения или сторонней аккредитованной компании. Справка имеет ограниченный срок годности.

Различают три типа жилья, подлежащих ипотечному кредитованию и рефинансированию.

  1. Первичная недвижимость. Оценка и экспертиза максимально упрощены, если жилой дом (или его часть) приобретен у застройщика. Определение стоимости и уровня ликвидности соответствует рыночным реалиям.
  2. Объект, приобретенный на вторичном рынке. Задача экспертов усложняется. В учет берется процент износа, а он очень относителен. Например, объект, находящийся в исторической части города, может быть построен давно, но при этом стоить очень дорого. Стандартные требования к техническому состоянию упираются в определение степени ветхости, наличия перепланировок (несогласованных), соответствия плану, имеющемуся в БТИ, цены и так далее.
  3. Строящееся, но не сданное в эксплуатацию жилье. Основная проблема в том, что в период возведения заемщик не обладает правоустанавливающим пакетом документов. Ситуация подробно будет рассмотрена несколько позже.

Помимо основных технических требований, к объекту недвижимости предъявляются и другие, имеющие юридическую направленность.

Предыдущий собственник должен владеть объектом не менее трех лет. К сожалению, на рынке недвижимости бывают случаи «быстрых афер», когда сомнительные сделки совершаются в течение коротких периодов. Может объявиться еще претендент (а иногда и не один) на дом или квартиру, и тогда неизбежны долгие разбирательства.

Соответствие санитарно-техническим нормам определяется в ходе экспертизы. Это обязательный этап при рефинансировании ипотеки.

Понятие юридической чистоты объекта довольно сложное. Оно включает отсутствие проблемных моментов, потенциально препятствующих отчуждению залога в случае нарушения заемщиком своих обязательств. Объект не должен быть обременен (находиться в залоге, под арестом по решению суда и пр.) Это же касается наличия зарегистрированных жильцов, находящихся под опекой (попечительством), несовершеннолетних или недееспособных лиц, права которых охраняет закон. Проверяются также права наследования, возможные нарушения, допущенные в процессе приватизации и пр. Заключение о правовой чистоте предоставляется юридическим отделом банка.

При выполнении всех вышеуказанных требований допускается ипотека и ее рефинансирование. Возможно незначительное расширение этого списка отдельными финучреждениями. Например, может понадобиться справка об отсутствии задолженности по ЖКХ, иногда действуют территориальные и другие ограничения.

Чаще всего в рефинансировании будет отказано, если объект недвижимости характеризуется дополнительными признаками:

  • жилой дом вскоре будет снесен;
  • квартира расположена в малоэтажном доме (панельной «хрущёвке», здании барачного типа и т. п.) и имеет деревянные перекрытия;
  • объект включен в утвержденный план капремонта и реконструкции;
  • квартира — часть общежития или «гостинка»;
  • нет центрального отопления и горячего водоснабжения.

Информация о том, возможно ли рефинансирование объекта недвижимости, доступна в базах Росреестра и других источниках (БТИ, онлайн-сервисы). Услуга по ее предоставлению платная (несколько сотен рублей), срок ответа на запрос — около месяца.

Вопросы и ответы

Источники

Использованные источники информации.

  • https://delen.ru/finansy/refinansirovanie/refinansirovanie-ipoteki.html
  • http://kvartira3.com/chto-takoe-refinansirovanie-ipoteki/
  • https://ipotekunado.ru/refinansirovanie/refinansirovanie-ipoteki-poshagovo
  • https://richpro.ru/finansy/chto-takoe-refinansirovanie-ipoteki-i-kak-sdelat-perekreditovanie-ipotechnogo-kredita.html
  • https://myrouble.ru/refinansirovanie-ipoteki/
  • https://1pokvartire.com/ipotechnoe-refinansirovanie-kredita/
  • https://creditkin.guru/refinansirovanie/ipoteki-chto-eto-takoe.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий