Как купить коммерческую недвижимость физическому лицу

 

Коммерческая недвижимость покупается и продается так же, как и жилая, но стоит дороже и оформляется в собственность сложнее. Рассмотрим, на что обратить внимание при покупке недвижимости, и что нас ждет после ее приобретения. Проверка собственности. Проверка документов. Проверка кадастровых документов. Приобретение с предпринимательской целью: нужно ли регистрировать ИП?

Содержание

Как купить коммерческую недвижимость без денег?

Это можно сделать, взяв сумму у кредитно-финансовой организации. В качестве залога будет выступать недвижимость, имеющаяся у заемщика. При выдаче займа будет учтен возраст обратившегося лица, он должен быть в интервале от 20 до 65 лет.

Сумма может быть получена на 25 лет, заемщик должен заранее подумать о своей платежеспособности на этот период.

Как купить коммерческое помещение юридическому лицу? Особенности сделки

Если купить комнату или коммерческую недвижимость решило юридическое лицо, выгоднее всего это делать ООО.

Предприятие, работающее по упрощенной системе, становится идеальным решением, ведь риск потери части имущества снижен.

Учредитель отвечает только собственной частью уставного капитала. Если владелец помещения планирует продать его в течение года, лучше всего создать ООО, работающее в рамках общей системы налогообложения.

ВАЖНО: При оплате налога на прибыль его база будет минимальной, поскольку стоимость покупки нежилого помещения юридическим лицом будет включена в расходные статьи. Коммерческая площадь может стать отличным способом пополнения оборотного капитала компании.

Оформляя заем в банке, бизнесмен может получить деньги по более выгодной процентной ставке, чем частное лицо.

Что нужно знать?

Под коммерческой недвижимостью понимаются такие объекты недвижимости (здания, сооружения или земля), для которых установлено целевое назначение – извлечение прибыли. Это могут быть офисные помещения, здания под торговые центры и магазины, заведения общественного питания и т.д. Приобрести данный вид недвижимости могут как юридические, так и физические лица, но процесс приобретения будет иметь свои особенности.

Юридическому лицу

Чаще всего коммерческую недвижимость приобретает именно эта категория лиц. Представитель юридического лица, совершающий такую покупку, должен быть готов предоставить покупателю следующие сведения:

  • сведения о регистрации организации из ЕГРЮЛ;
  • сведения из ЕФРСБ об отсутствии процедуры банкротства;
  • доверенность на представителя (если он является приобретателем);
  • информация о руководителе организации и главном бухгалтере.

Таким образом, можно сделать вывод, что процедура купли-продажи коммерческой недвижимости юридическим лицом осложняется подтверждением сведений о самом наличии юр.лица, его платежеспособности и руководящих лицах. Потребуется и разрешение учредителей.

Физическому

Законодательно физические лица имеют право приобретать коммерческую недвижимость, даже если они не зарегистрированы в качестве ИП. Как правило, нежилые помещения в коммерческих целях приобретают лица, занимающие управленческие должности. Для физ.лиц выделяют следующие особенности:

  • если гражданин состоит в браке – потребуется согласие супруга на покупку;
  • имущество, приобретенное в браке, будет являться совместно нажитым.

Для заключения договора ему понадобится только удостоверить свою личность и предоставить ИНН. От ИП потребуются дополнительно свидетельство регистрации из ЕГРИП и налоговые сведения.

Предоставляются ли льготы в  году?

Потенциальные покупатели недвижимости – ИП, которые относятся к физическим лицам. Поэтому наряду с покупкой жилой недвижимости, при подобных сделках имеют место и налоговые льготы в  году.

Полностью освобождаются от уплаты налогов такие категории граждан:

  • ветераны;
  • участники боевых действий;
  • инвалиды детства;
  • инвалиды I и II групп.

Кроме физлиц, освобождение имеют и ряд объектов:

  • религиозные организации;
  • метрополитен;
  • оборонные предприятия;
  • бюджетные и транспортные организации;
  • культурные объекты.

Меньше на 75% налоговые отчисления станут, если сфера коммерческой недвижимости относится к образованию, медицине или науке.

На видео: Коммерческая недвижимость

Варианты приобретения коммерческого помещения

Выкуп нежилого помещения может стать выгодным вложением средств, ведь доход собственника часто доходит до 18%.

Важно правильно выбрать коммерческую недвижимость, уделяя внимание месторасположению объекта, близости дома к оживленным улицам и площадям.

Следует купить нежилую недвижимость такую, которая была бы востребована у целевой аудитории.

СПРАВКА: Существует мнение, что проще положить сумму на банковский депозит, чем заниматься приобретением коммерческой недвижимости в небольшом городе. Но все сложнее, ведь при грамотном выборе объекта доход может быть больше того, который гарантирует банк по депозиту.

Итак, как можно купить нежилое помещение?

Первый вариант: купить коммерческую недвижимость от собственника

Проще всего приобрести коммерческие площади у собственника. Если бюджет ограничен, то этот вариант станет лучшим, ведь купить коммерческую недвижимость в России можно не переплачивая за услуги посредника. Например, комиссия риелтора при продаже объекта может составлять от 10 до 20% от суммы сделки.

Располагая собственными средствами, работая напрямую с собственником жилья, необходимо уделять пристальное внимание «чистоте» сделки.

Второй вариант: купить коммерческую недвижимость с арендатором

Купить нежилое помещение под сдачу в аренду — это одно из наиболее интересных решений, существующих на рынке коммерческих объектов.

Приобретая площадку под свой бизнес, можно выбрать здание с арендаторами.

В этом случае момент получения первого дохода максимально приближен, ведь организации подписывают договор срочного выкупа коммерческой недвижимости на 2-3 года с существующей арендой на длительный срок. Помещения не будут простаивать.

ВАЖНО: Дополнительным преимуществом является то, что здание уже готово к эксплуатации. Офисы имеют чистовую отделку, даже может быть сделан ремонт, в наличии все современные коммуникации.

Если площади освобождаются, новый арендатор находится достаточно быстро. Дополнительных вложений на обустройство внутренних помещений не потребуется.

Таким образом, покупатель станет не только собственником недвижимости, но и начнет получать с нее доход. Единственным минусом такого варианта можно назвать достаточно высокую стоимость объектов, но при грамотном руководстве вложения окупятся через некоторое время.

Это очень популярный вид бизнеса. Выбор площадей большой, поэтому покупатель, располагающий суммой, без труда найдет оптимальный объект, устраивающий его по соотношению цены и качества.

Коммерческий объект выгодно оформить в собственность физического лица, если не планируется продажа недвижимости в ближайшее время. С 2019 года при продаже взимается 13% от суммы сделки, если объект находился во владении меньше 5 лет. Сдавая площади в аренду, не стоит забывать об оплате налога.

Нужно учесть, что при продаже требуется получить у супруга согласие на сделку. В случае развода совместное имущество будет разделено.
Фото 1

Требования к объекту недвижимости

Основные требования к недвижимости:

  • площадь – не менее 150 м2;
  • капитальный характер постройки;
  • отсутствие права собственности на объект у третьих лиц;
  • недвижимость находится в регионе, где оформляется ипотека.

Коммерческую ипотеку могут получить заемщики при покупке недвижимых площадей, на которых планируется разместить:

  • торговую точку;
  • офис;
  • предприятие сферы обслуживания;
  • склад;
  • производство.

Подробная инструкция для покупателя

Внимательно прочитав эту инструкцию от начала и до конца, вы узнаете, как купить коммерческую недвижимость в Москве или любом другом городе России. Это готовый план действий, реализовав который на практике вы гарантированно станете собственником помещения.

Выбираем помещение

Есть два способа найти подходящую вам недвижимость - подбирать варианты самостоятельно или обратиться в агентство, что сэкономит ваше время и снизит шанс стать жертвой мошенников. Агентская комиссия в среднем составляет 2-8% от стоимости недвижимости. На наш взгляд, обратившись в хорошее агентство, вы получите гораздо большую выгоду.

Однако мы не советуем вам пользоваться услугами частных агентов. Среди них мало профессионалов, которые специализируются именно по коммерческой недвижимости. Поэтому найти хорошего частного риэлтора по этой теме достаточно непросто.

Разумеется, прежде чем начать выбирать помещение, вы должны четко представлять себе, для чего вы будете его использовать и какие критерии выбора являются для вас принципиальными.

Осматриваем подходящие

Прежде, чем вы выберите один из нескольких подходящих вариантов, мы рекомендуем вам съездить на объекты и осмотреть их. Так вы своими глазами увидите все преимущества и недостатки помещений. Не секрет, что очень часто информация в объявлении о продаже отличается от действительности. А если вы работаете через агентство, личный осмотр поможет вам узнать о помещении больше, ведь агент мог посчитать какие-то детали несущественными.

Проводя осмотр объекта, обратите внимание на презентабельность и надежность здания, качества ремонта и коммуникаций, удобно ли до него добираться автомобилистам и не имеющим машины, каковы соседние постройки (вряд ли вы захотите открывать свадебный салон рядом с кладбищем).

Если есть сомнения, законно ли открыть ваш бизнес в постройке выбранного типа, уточните этот вопрос до покупки.

Проверяем документы

На этом этапе вам лучше обратиться за помощью к профессиональному юристу.

Вам нужно проверить, насколько корректно составлены документы на продажу коммерческой недвижимости, а именно:

  1. Договор купли-продажи недвижимости;
  2. Справка из БТИ;
  3. Кадастровый план;
  4. Иные документы, относящиеся к зданию.

В договоре обязательно должны быть прописаны параметры помещения, сумма сделки, порядок вступления договора в силу, предусмотрены санкции для обеих сторон за неисполнение условий договора.

При согласовании договора убедитесь, что вас устраивает способ оплаты - наличными деньгами или безналичным переводом. Стоимость помещения может вноситься единовременно, частями или постоплатой.

У здания не должно быть никаких собственников кроме того, с кем вы заключаете договор, иначе это может привести к проблемам в последствии. Проверьте, что за площадью не числится долгов по коммунальным и другим счетам, иначе вы должны будете их выплачивать, как действующий владелец.

Проводим оценку

Обязательно закажите оценочную экспертизу здания у специалистов. В результате этой процедуры вы получите на руки документ с подробным обоснованием рыночной цены здания и его целевого назначения.

Возможно, вам будет это интересно: Что такое кадастровые работы и как они проходят.

Подписываем договор

Для того, чтобы стать полноправным владельцем помещения, вам необходимо подписать договор купли-продажи с продавцом недвижимости.

Оплачиваем покупку

Внесение оплаты за недвижимость производится строго по условиям заключенного договора. Соблюдайте прописанные в нем суммы, способы и сроки оплаты

Регистрируем недвижимость

Чтобы завершить оформление коммерческой недвижимости в собственность и стать ее полноправным владельцем, вам нужно передать подписанный обеими сторонами договор в Росреестр для регистрации.

Сделав это, вы получите на руки свидетельство, подтверждающее вашу собственности на недвижимость, и окончательно завершите процесс покупки. После этого вы становитесь полноправным хозяином и можете использовать квадратные метры по своему желанию.

[reklama2]

Фото 2

Что нужно знать при приобретении юридическим лицом?

Если при покупке физ.лицом составляется стандартный договор купли-продажи нежилой недвижимости, то в договоре с юридическим лицом важно прописать все нюансы помещения. Наличие инженерных коммуникаций, уровень внешней и внутренней отделки помещения, возможность размещения рекламной продукции на здании – все это необходимо прописать в договоре купли-продажи, так как эти факторы имеют важность для покупателя.

В случае несоответствия данных на бумаге и в действительности покупатель впоследствии сможет предъявить продавцу претензию с просьбой устранить недочеты. В противном случае придется вкладывать дополнительные деньги в обустройство объекта.

Можно ли взять банковский кредит на покупку КН под залог недвижимости?

Купить недвижимость без денег, увы, не получится. Даже с помощью банковского кредита. Первоначальный взнос — обязательное условие в любом банке!

Вот актуальные условия кредита «Коммерческая ипотека» от «Абсолют Банка».

Кредит выдается на покупку нежилой (коммерческой) недвижимости. Его максимальный размер составляет 15 млн. рублей (если объект находится в Москве, Санкт-Петербурге или области). Для других регионов максимум снижается до 9 млн. рублей. Оформить «Коммерческую ипотеку» можно на срок от 5 до 10 лет. Базовая ставка начинается с 13,9% годовых.

А дальше начинается самое интересное.

В Абсолют Банке Вы можете рассчитывать на, максимум 60% стоимости объекта. Хотите получить больше? Предложите банку дополнительный залог. В этом случае он даст Вам в кредит не 60%, а 80% стоимости объекта.

Причем, совсем не факт, что помещение оценят по рыночной цене. По правилам банка из двух стоимостей (цена продавца и оценочная) банк выберет меньшую. И не забывайте о дополнительных расходах: страховке, оценке имущества, услугах нотариуса и других.

Документы от заемщика ИП

При взятии кредита ИП должен предоставить следующие документы:

  • паспорт;
  • свидетельство о заключении брака;
  • военный билет;
  • справку о постановке на учет в ФНС;
  • сведения о наличии банковских счетов;
  • данные об имуществе, находящемся у заемщика в собственности;
  • договор купли-продажи (его проект);
  • заключение эксперта по оценке;
  • страховка;
  • свидетельство о праве собственности.

Вышеизложенные документы должны предоставляться в ксерокопированном виде, однако понадобятся и оригиналы для подтверждения подлинности.

На видео: Где купить коммерческую недвижимость недорого

Оформление ипотеки для ИП

Кредит на покупку коммерческой недвижимости доступен ограниченному кругу лиц:

  1. ИП.
  2. Топ-менеджерам компаний.
  3. Владельцам бизнеса.

Дополнительные требования – гражданство РФ и возраст от 21 до 65 лет включительно.

Преимущества кредитования:

  • длительный (от 5 до 15 лет) срок. Устанавливается такой период зависимости от платежеспособности лица оформившего займ, а также обеспечения им заявленных обязательств;
  • низкие процентные ставки (от 11% в рублях и от 10% для валютного кредита);
  • гибкий график платежей;
  • первоначальный взнос от 20% до 30% от цены приобретаемой недвижимости;
  • если нет дополнительного займа, то максимальная сумма, выдаваемая банком, составляет 200 млн. руб. (не больше 80% от покупки).
Фото 3

Налогообложение коммерческой недвижимости для физических лиц

Также стоит поговорить еще об одном «подводном камне», с которым сталкиваются абсолютно все — налогообложение. И тут стоит затронуть два важных аспекта:

  1. Налогообложение самой недвижимости.
  2. Налогообложение коммерческой деятельности.

Оба налога необходимо будет оплачивать отдельно, поэтому давайте рассмотрим их более детально.

1. Налог на объект – что нужно знать физическому лицу?

Налогообложение недвижимости достаточно сложный экономический и финансовый вопрос, имеющий свои тонкости и "подводные камни". Для каждого региона расчет налогообложения совершенно разный. Многое зависит от площади конкретного коммерческого помещения. Ставка постоянно повышается, но на сегодняшний момент она не может превышать 2,2% от рыночной стоимости.

При этом необходимо учитывать, что расчет налога производится из кадастровой стоимости. Поэтому если вы не хотите переплачивать, то с вопросом налогообложения лучше всего обратится к профессиональному юристу, который поможет вам рассчитать точную налоговую стоимость.

Не забывайте, что в среднем налогообложение недвижимости увеличивается на 0,1% ежегодно.

2. Налог на предпринимательскую деятельность – особенности для физических лиц.

В контексте данного вопроса мы рассмотрим только сдачу в аренду коммерческой недвижимости физическим лицом. Опять же мы возьмем среднее значение по стране. Помните, что для каждого региона налоговая ставка может отличаться. Давайте рассмотрим ситуацию немного подробнее:

  • Если вы сдаете коммерческую недвижимость, как физическое лицо, то необходимо будет уплатить налог - 13% НДФЛ.
  • Если говорить об уплате налогов ИП, то многое зависит от типа налогообложения, выбранного вами. Обычно выбирают УСН с 6% на доход.

В целом, уплата налогов в качестве юридического лица выглядит выгоднее, что делает открытие ИП еще более выгодным.

Кому доступна покупка объекта недвижимости

Коммерческую недвижимость может купить физическое или юридическое лицо.

Покупатель зависит от ряда факторов:

  • назначение недвижимости;
  • наличие кредитов с истекшим сроком оплаты;
  • наличие на момент покупки у приобретающего лица в собственности такой недвижимости;
  • планы продажи покупаемого имущества в течение 3–5 лет после сделки.

Различия в оформлении сделки физическим лицом, ИП и юрлицом

Если покупатель – обычный гражданин, от него требуются только паспорт и справка ИНН. Аналогичные личные документы необходимы, если физическим лицом является продавец. Для ИП дополнительно нужно предоставить свидетельство о регистрации и ИНН индивидуального предпринимателя.

В случаях, когда покупатель или продавец – юридическое лицо, то список документов гораздо шире:

  • Свидетельство о регистрации ИП, ООО, ОАО или другого вида юридического лица.
  • Устав Общества.
  • Учредительный договор.
  • Решение о назначении директора (гендиректора).
  • Протокол собрания учредителей с решением о проведении сделки купли-продажи коммерческой недвижимости.
  • Нотариально заверенная доверенность на регистрацию прав собственности (при передаче документов на регистрацию третьим лицам).

Классификация коммерческой недвижимости

Существует достаточно большое количество способов классифицировать коммерческую недвижимость. Можно, также, как с жилыми помещениями, классифицировать, как жилое или не жилое. Но наибольшую популярность получила классификация по способу применения. Она наиболее точно отображает все характеристики недвижимости. Также не стоит забывать и о том, что она очень сильно влияет на ценообразование и имеет "подводные камни", которые можно упустить. И коммерческая недвижимость одного типа может сильно отличаться от другого типа, хотя разницу между ними на первый взгляд найти невозможно.

Студенческая недвижимость на Северном Кипре

Студенческая недвижимость на Северном Кипре набирает все большую популярность среди инвесторов. Это связано с увеличение потребности и интереса к образованию в этой стране. Количество студентов постоянно увеличивается, следовательно, увеличивается потенциальное количество арендаторов. Квартиры. апартаменты, таунхаусы вблизи университетов Фамагуста, Кирении, Никоссии и прочих городов Кипра пользуются наибольшим спросом. Студенческая недвижимость стабильно растет в цене и все чаще приобретается инвесторами для получения дальнейшей выгоды от сдачи в аренду.

Подробнее узнать о студенческой недвижимости на Северном Кипре вы можете у консультанта компании.

>>> Получить консультацию специалиста<<<

Также предлагаем Вам просмотр видео, которое более подроно расскажет об инвестициях в студенческую недвижимость Северного Кипра:

Торговые объекты &ndash; самый популярный вид

Это один из самых популярных типов коммерческого недвижимого имущества для физических лиц. Сюда относятся все объекты, предназначенные для торговли, начиная от крупных торговых центров, заканчивая небольшими ларьками с шаурмой.

Торговая недвижимость сама по себе очень сильно разница. В больших городах все чаще можно встретить появление крупных, можно сказать монументальных торговых центров, направленных на работу только с элитными брендами. Повседневных марок вроде H&M там просто не встретить. Стильные дизайнерские решения и огромные цены на аренду — вот, что выделяет такую торговую недвижимость.

Второй тип — это крупные торговые центры. Ключевое отличие таких центров — наличие ключевого гипермаркета, который является главным магнитом для посетителей. Помимо этого, там сдается огромное количество торговых залов разных размеров. Можно встретить, как и небольшие частные торговые точки, так и крупные сети массового потребления. Такие торговые центры являются наиболее привлекательным сегментом сферы торговой недвижимости для малого и среднего бизнеса.

Нельзя обойти отдельные торговые точки, которые чаще всего представлены различными ларьками. Это наиболее доступный вариант торговой недвижимости. Но стоит учитывать, что этот рынок весьма специфичен, поэтому имеет свои "подводные камни".

Офисные помещения – важно оценить расположение

Еще один очень популярный вид. Чаще всего он представлен различными бизнес центрами, где располагаются офисы различных компаний.

Самые престижные торговые центры имеют зеркальные стены и пропускной режим. Случайный человек просто не сможет пройти дальше поста охраны. Центры попроще, как правило всего это лишены.

Ценообразование офисной недвижимости очень сильно зависит от района, в котором она находится. Аренда офиса бизнес-центра класса B, находящегося в центре, может стоит гораздо дороже аренды помещения бизнес центра класса A+, расположенного на окраине или в спальном районе.

Апартаменты – привлекательный вид для физических лиц

Это достаточно молодой вид коммерческой недвижимости для российского рынка. По факту это коммерческие нежилые помещения, предназначенная для жилья. Как, правило, к апартаментам относят два типа недвижимости:

  • квартиры, сдаваемые посуточно;
  • хостелы.

Оба случая принципиального отличия от жилого помещения не имеют. Все также подведены все необходимые коммуникации. Ключевое отличие — документы. По ним апартаменты проходят исключительно, как коммерческое имущество.

Как правило, рыночная цена апартаментов несколько ниже, чем у квартир. Но компенсируется это всё своими "подводными камнями" - повышенным налогообложением.

При выборе данного вида, рекомендуем ознакмиться с материалом «КАК ВЫГОДНО СДАТЬ КВАРТИРУ В АРЕНДУ: 2 ВАРИАНТА + ОЦЕНКА ФАКТОРОВ!»

Промышленное недвижимое имущество – особенности производственных помещений

Складские помещения, заводы, площади, отведенные под производство — всё это является промышленной недвижимостью. По существу, недвижимость, как таковая, достаточно редко представляет собой интерес для физических лиц. Гораздо важнее, какое производство расположено и земля, на которой находится данная недвижимость. Во многих городах можно недалеко от центра встретить промзоны. Сама по себе недвижимость, расположенная там ничего не стоит, но при этом земля может быть невероятно дорогой.

Исключение из всего это составляют складские помещения. Они активно пользуются спросом у компаний, которые не имеют собственных площадей, но для работы которой они необходимы. Как правило, наиболее привлекательные склады обладают следующими свойствами:

  • Находятся на окраине города. Этот фактор облегчает подъезд к складам даже в час пик.
  • Находятся за кольцевой дорогой.
  • Имеют удобный подъезд для автомобилей любого тоннажа.

Помещения свободного назначения

Название говорит само за себя. Такой тип недвижимости может использоваться для совершенно разных целей, таких как:

  • салоны красоты;
  • клубы;
  • заведения общественного питания;
  • развлекательные комплексы.

Как правило эти заведения объединяет одно — они находятся на первых этажах новостроек. При планировке застройщик сам не знает, для каких именно целей будут использоваться эти помещения. Поэтому они не привязываются какому-то конкретному типу. Кроме этого не исключено наличие "подводных камней". Например, профиль компаний будет меняться, по желанию собственника или съемщика.

Эти нежилые помещения являются очень популярными среди малого бизнеса. Так как обеспечивают доступность для целевых клиентов.
Фото 4

Как не переплатить за недвижимость — несколько простых рекомендаций для физического лица

Теперь давайте поговорим о финансовой стороне данного вопроса. Покупка недвижимости само по себе достаточно затратное финансовое предприятие, которое помимо этого может иметь множество "подводных камней". А если учитывать дополнительные затраты на различных специалистов, то экономия любых средств окажется весьма приятной. Мы подобрали несколько самых важных рекомендаций, которые помогут физическому лицу сэкономить ваши деньги:

  1. Не экономьте на сторонних специалистах. Это может показаться странным, но действительность обстоит именно таким образом. Грамотная оценка имущества может значительно снизить заявленную стоимость. Также это обезопасит от покупки неликвидных объектов, что тоже очень важно.
  2. Не гонитесь за покупкой недвижимости в центре, у данных предложений есть свои "подводные камни" и особенности. Да, мы говорили выше, что помещения, находящиеся в деловом центре города, обладают гораздо большей ликвидностью. Но не стоит забывать, что цена на них гораздо выше. Достаточно часто она необъективно завышена. Выбрав место с хорошей транспортной развязкой и коммуникациями, вы сэкономите ощутимую часть денег при этом сохранив ликвидность.
  3. Внимательно следите за предложениями банков. Поддержка малого и среднего бизнеса — одна из ключевых программ, проводимых государством. Можно встретить действительно очень выгодные кредитные и ипотечные предложения. Процентная ставка по таким кредитам может быть ощутимо ниже, что позволит вам сэкономить средства и направить их на реализацию других инвестиционных проектов.
  4. Ищите предложения на первичном рынке недвижимости. Это касается покупки коммерческой, а также жилой недвижимости физическим лицом. На ранних этапах застройки подобный объект может обойтись физическому лицу на 30-40% дешевле конечной стоимости. Но не стоит забывать об обманутых дольщиках. Поэтому выбирайте только надежных застройщиков, реализовавших ни один проект.
  5. Следите за акционными предложениями. Для кого-то может показаться странным, но на рынке недвижимости регулярно проходят акции и распродажи. Все дело в том, что застройщику гораздо более интересно продать как можно больше объектов, пусть и по сниженной цене. Единственным минусом можно считать ограниченность предложения во ремени. Как правило, есть несколько дней на принятие решения, что в случае с недвижимостью очень мало.
Фото 5

Как выбрать?

Зная цель, можно оценить целевую аудиторию. Так, для ресторанного бизнеса хорошо подойдут одноэтажные здания с большой площадью и наличием парковки рядом с ним. Для арендного бизнеса хорошо подойдут офисные помещения. Если здание с офисами находится в центре города или вблизи него, арендная плата может быть несколько выше средней.

Поиск предложений

Популярные интернет-площадки для объявлений о купле-продаже недвижимости или сайты конкретного города (региона) забиты предложениями.

Стоит отдавать предпочтение объявлениям с наиболее полной информацией и фотографиями объекта. Не стоит выбирать «кота в мешке».

По-прежнему пользуются спросом объявления в печатной прессе. Предпочтение стоит отдавать местным СМИ и специализированным изданиям, посвященным предложениям купли-продажи. Наиболее рискованный способ – объявления на столбах или стендах, содержащие только номер телефона продавца. Не стоит забывать и о такой возможности, как приобретение недвижимости у муниципалитета через аукцион. Информация о его проведении появляется на сайте администрации и в местных СМИ за 30 дней до начала торгов.

Осмотр объекта и проверка документов

Доверять только объявлению – опрометчиво. Покупатель должен своими глазами увидеть здание. Желательно лично обсудить все нюансы с продавцом. Риелтор, как правило, знает только ту информацию, которую указал продавец. Чтобы уберечься от рисков и мошенничества, нужно убедиться в юридической чистоте объекта недвижимости. В этом помогут выписки из ЕГРН. В них будет содержаться информация об обременениях, арендаторах, если таковые имеются.

Как осуществить сделку?

После выбора подходящего объекта самое время приступить к оформлению покупки. Упростить процесс поможет пошаговая инструкция:

  1. Анализ документации.Действительно ли продавец является собственником объекта и имеет право на продажу? Если договор купли-продажи составлен продающей стороной, обязательно вчитайтесь в каждую строчку. Ничего не должно насторожить и вызывать двойного толкования, все должно быть однозначно написано. Проверьте, нет ли у собственника долгов по коммунальным и иным сопутствующим платежам.
  2. Проведение экспертизы.Экспертная оценка позволит удостовериться в том, что помещение пригодно для использования в коммерческих целей. Экспертиза выявит, если в помещении проводилась незаконная перепланировка, перенос инженерных коммуникаций. В данном случае внесенные изменения сначала необходимо зарегистрировать.
  3. Заключение договора.Указываются все реквизиты владельца и покупателя, полная информация об объекте, сумма продажи и порядок расчетов. Обязательно в документе указываются санкции к сторонам на случай нарушения условий договора (просрочки платежа, несоответствия информации действительному положению дел). Договор в трех экземплярах обоюдно подписывается.Многие задаются вопросом, нужно ли регистрировать сам договор купли-продажи. Эта процедура необязательна, регистрации подлежат лишь права на недвижимое имущество. Согласно ст. 131 и 164 ГК РФ, регистрация договора необходима только в двух случаях: если в сделке произошли изменения условий после регистрации прав на собственность или если данный вид недвижимости подлежит специальному учету
  4. Оплата по сделке.Производится в порядке, указанном в договоре (наличными, перечислением, одной суммой или частями).
  5. Подписание акта приема-передачи помещения.Процедура необязательна, но на практике часто используется. В акте указывается состояние помещения, а подпись означает, что обе стороны ознакомлены с этой информацией.
  6. Регистрация прав на объект.

    Подписанный договор передается в Росреестр вместе с остальными документами. Продавец должен предоставить

    • свидетельство на право собственности, подтверждающие возникновение этого права документы (договор о купле-продаже);
    • технические документы (кадастровый паспорт, справка с БТИ, подробный план, техпаспорт помещения);
    • документы владельца (паспорт физлица, учредительные документы для юрлица).

    Если продаваемое помещение является отдельно стоящим зданием, необходимы также документы на землю. Покупатель предоставляет собственные документы, подтверждающие правовой статус и личность, при необходимости прилагается акт приема-передачи помещения.

    Обязательно прилагается платежный документ об оплате госпошлины: для покупателя-физлица сумма составит 2000 руб., для юрлица – 22000 руб. При покупке земельного участка под объектом необходимо заплатить пошлину и на его оформление: 350 руб. для физлиц или 1000 руб. для юридических лиц.

После получения свидетельства на право собственности сделка будет полностью завершена. Стандартный срок регистрации прав собственности на недвижимое имущество не превышает двух недель с момента подачи документов.

  • Скачать бланк купли-продажи коммерческой недвижимости
  • Скачать образец купли-продажи коммерческой недвижимости
Фото 6

Законодательная база

Приобретение коммерческих площадей контролируется Гражданским кодексом, статьи 550, 554, 555.

В статье 550 сказано о форме договора продажи недвижимости, в статье 554 – о предмете договора. В статье 555 имеет речь о стоимости объекта.

Статья 550 ГК РФ. Форма договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Статья 554 ГК РФ. Определение предмета в договоре продажи недвижимости

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Статья 555 ГК РФ. Цена в договоре продажи недвижимости

  1. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
  2. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.
  3. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

В Жилищном кодексе есть статья 158. В ней сказано о предмете договора в случае, если коммерческая недвижимость находится в многоквартирном доме. Поскольку объект может располагаться на участке земли, находясь в собственности одного лица, нужно сделать его описание. Об этом сказано в Земельном кодексе, в п.4 статьи 35.

ВАЖНО: Продавец должен сообщить покупателю о том, что недвижимость находится в залоге, либо существует любое другое ограничение. Если покупатель не был уведомлен, то он может отказаться от регистрации сделки.

Вопросы и ответы

Источники

Использованные источники информации.

  • http://zhivemvrossii.com/pomeshhenie/pokupka-kommercheskih.html
  • https://myrealproperty.ru/nedvizhimost/commercial/sdelki/kuplya-prodazha/osobennosti-pokupki.html
  • https://biznes-prost.ru/kak-ip-mozhet-kupit-kommercheskuyu-nedvizhimost.html
  • https://biznesmenam.com/nedvizhimost/kak-kupit-kommercheskuyu.html
  • https://urexpert.online/nedvizhimost/nezhilaya/kommercheskaya/sdelki/pokupka-i-prodazha/chto-nuzhno-znat-o-priobretenii.html
  • http://capitalgains.ru/investitsii/nedvizhimost/pokupka-kommercheskoj-nedvizhimosti-fizlitsom-podvodnye-kamni.html
  • https://reitinvest.top/spravochnik-nedvizhimosti/pokupka-kommercheskoj-nedvizhimosti-fizicheskim-licom-podvod
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий